文(wén)章来源：最高人民(mín)法院司法案例研究院

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房贷不是你想还想还就能(néng)还

最近老李才知道提前还贷涉及法律问题

不能(néng)拍脑门决定

今天我们一起来聊聊关于提前还贷那些事儿

几年前老李买房子的时候在银行办理(lǐ)了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小(xiǎo)。最近，LPR进行下调新(xīn)增房贷利率不到4%，房贷利率与其他(tā)贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能(néng)还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢(ne)？提前还钱不是好事儿么，怎么还能(néng)违约呢(ne)？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢(ne)？

问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？

民(mín)法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商(shāng)业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可(kě)以与对方重新(xīn)协商(shāng)；在合理(lǐ)期限内协商(shāng)不成的，当事人可(kě)以请求人民(mín)法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民(mín)法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能(néng)预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较為(wèi)严格、审慎的态度。

那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢(ne)？首先，購(gòu)房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能(néng)实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较長(cháng)，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可(kě)能(néng)性。此外，民(mín)法典也明确将商(shāng)业风险排除在情势变更之外，所以在商(shāng)业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用(yòng)情势变更。

老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整體(tǐ)经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能(néng)以情势变更為(wèi)由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？

老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分(fēn)或全部借款余额的行為(wèi)。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具體(tǐ)内容等来进行判断。民(mín)法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有(yǒu)约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有(yǒu)约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷為(wèi)违约行為(wèi)，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可(kě)能(néng)构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。

所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具體(tǐ)约定。由于提前还贷可(kě)能(néng)增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很(hěn)多(duō)银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定為(wèi)违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有(yǒu)的银行将利息作為(wèi)违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作為(wèi)违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作為(wèi)违约金等等。而有(yǒu)的银行按照提前还款金额的百分(fēn)比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民(mín)币作為(wèi)违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民(mín)币作為(wèi)违约金等等。

所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具體(tǐ)内容。

问题三：如合同中没约定，双方协商(shāng)未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢(ne)？

根据民(mín)法典第五百三十条规定，债权人可(kě)以拒绝债務(wù)人提前履行债務(wù)，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债務(wù)人提前履行债務(wù)给债权人增加的费用(yòng)，由债務(wù)人负担。可(kě)见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能(néng)协商(shāng)一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能(néng)拒绝老李提前还贷。老李有(yǒu)权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行為(wèi)增加了费用(yòng)，那么银行可(kě)以依据上述规定主张由老李负担此项费用(yòng)。

附：本期文(wén)章选编者简介

王庆社，山(shān)东泰安人，法學(xué)本科(kē)、研究生分(fēn)别毕业于山(shān)东大學(xué)、西南政法大學(xué)，华商(shāng)律师事務(wù)所（总部）合伙人，深圳市山(shān)东商(shāng)会法工委主任，具有(yǒu)10年法院工作经历。

主要执业领域：1、公司诉讼等重大民(mín)商(shāng)事争议；2、公司治理(lǐ)与运营（含公司法律顾问、公司合规、股权治理(lǐ)）；3、公司投融资、并購(gòu)、重组；4、刑事业務(wù)。

联系方式：执业机构：华商(shāng)律师事務(wù)所，電(diàn)话：136 8686 1872 （微信同号），办公地址：深圳市福田區(qū)深南大道4011号港中旅大厦21-25层