文(wén)章来源：房地产法律研究

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裁判要旨：

1.借名人与出名人為(wèi)规避國(guó)家限購(gòu)政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系，不能(néng)排除人民(mín)法院对该房屋的执行。

2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可(kě)以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物(wù)权公示之前，借名人尚不能(néng)依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认為(wèi)房屋的物(wù)权人，其所享有(yǒu)的债权请求权也不具有(yǒu)对世效力、排他(tā)效力和绝对效力。

3.借名人為(wèi)规避國(guó)家房屋限購(gòu)政策而借名买房，有(yǒu)违公序良俗原则，故借名买房合同应认定為(wèi)无效，但其嗣后通过消除限購(gòu)政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成為(wèi)该房屋所有(yǒu)权人。此系在法院再审后出现的新(xīn)事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理(lǐ)据，不应支持。

裁判文(wén)书中华人民(mín)共和國(guó)最高人民(mín)法院

民(mín) 事 判 决 书

（2020）最高法民(mín)再328号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁中集哈深冷气體(tǐ)液化设备有(yǒu)限公司。

法定代表人：霍拉庭，该公司董事長(cháng)。

委托诉讼代理(lǐ)人：刘晖，北京隆安（沈阳）律师事務(wù)所律师。

委托诉讼代理(lǐ)人：马苗苗，北京隆安（沈阳）律师事務(wù)所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐某欣。

委托诉讼代理(lǐ)人：阎民(mín)，北京市世方永泰律师事務(wù)所律师。

一审第三人：曾某外。

再审申请人辽宁中集哈深冷气體(tǐ)液化设备有(yǒu)限公司（以下简称中集哈深公司）因与被申请人徐某欣、一审第三人曾某外案外人执行异议之诉一案，中集哈深公司不服辽宁省高级人民(mín)法院（2018）辽民(mín)终211号民(mín)事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月12日作出（2019）最高法民(mín)申1012号民(mín)事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理(lǐ)了本案。再审申请人中集哈深公司委托诉讼代理(lǐ)人刘晖、马苗苗，被申请人徐某欣委托诉讼代理(lǐ)人阎民(mín)到庭参加诉讼，一审第三人曾某外经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理(lǐ)终结。

中集哈深公司申请再审称，请求撤销一、二审民(mín)事判决，改判驳回徐某欣全部诉讼请求或发回重审，案件受理(lǐ)费由徐某欣承担。主要事实与理(lǐ)由：（一）原审法院认定徐某欣支付房屋价款、占有(yǒu)房屋及代持关系的事实缺乏证据证明。关于付款，徐某欣本人仅支付250万元房款，金钱系种类物(wù)不能(néng)推测天津红孩子商(shāng)贸有(yǒu)限公司向天津安凯环保产品贸易有(yǒu)限公司（以下简称安凯公司）转账系给徐某欣妻子蒋某某的款项，蒋某某与曾某外各持股50%不排除安凯公司代曾某外付款，且曾某外与徐某欣在案涉房屋排除执行方面具有(yǒu)共同利益。关于实际占有(yǒu)，北京天泰長(cháng)富建筑装饰工程有(yǒu)限公司（以下简称天泰公司）出具物(wù)业费发票形成于法院判令曾某外承担连带保证责任之后，不能(néng)证明徐某欣之前占有(yǒu)案涉房屋，且徐某欣一、二审陈述事实前后矛盾不合常理(lǐ)。关于代持，《房产代持协议》三页均被光照老化不符合常理(lǐ)，存在人為(wèi)光照老化的嫌疑，其应当承担举证不能(néng)的后果。（二）原审法院混淆了物(wù)权与物(wù)权基础关系，认定徐某欣享有(yǒu)房屋物(wù)权系适用(yòng)法律错误。《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法>若干问题的解释（一）》第二条规定的真实权利是指物(wù)权合同，而非物(wù)权本身。根据《中华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法》第十五条之规定，物(wù)权合同不需登记确认，案涉代持协议仅是合同当事人间的债权关系，不具有(yǒu)对抗效力，不产生设立物(wù)权的效果。（三）中集哈深公司对案涉房屋具有(yǒu)信赖利益，属于商(shāng)事外观主义原则保护的信赖利益的债权人。（四）根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，案外人同时提出确权请求的，法院可(kě)以在判决中一并作出裁判。但徐某欣在起诉状中未提起确权诉请，原审超出诉讼请求范围主动确权，程序违法。

本案再审申请审查期间，本院依法向徐某欣邮寄送达再审申请书副本、应诉通知书等法律文(wén)书被退回，徐某欣未向本院提交答(dá)辩意见。本案提审后，徐某欣经本院成功送达应诉通知书等法律文(wén)书后出庭应诉并答(dá)辩称，原审判决认定事实清楚，适用(yòng)法律正确，应当予以维持。主要事实和理(lǐ)由：（一）徐某欣通过出售名下原有(yǒu)房屋经核验符合限購(gòu)政策，已取得案涉房屋的《不动产权证书》，登记為(wèi)案涉房屋的产权人。案涉房屋因登记在曾某外名下而成為(wèi)中集哈深公司申请执行案中执行标的的事实基础已经丧失，执行异议之诉中不能(néng)就案涉房屋对中集哈深公司的权利进行救济。（二）徐某欣因对案涉房屋享有(yǒu)物(wù)权而足以排除强制执行。《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定包含两层含义，一是确实存在登记权利人和实际权利人不符的情形，二是该情形下需保护实际权利人权利。案涉借名买房关系中徐某欣的物(wù)权权利即為(wèi)该解释保护的情形。案涉房屋的購(gòu)房合同签订及房款和入住费用(yòng)等支付均由徐某欣完成，其作為(wèi)物(wù)权人当然享有(yǒu)排除侵害的权利。即使在取得不动产登记证书前，徐某欣也因享有(yǒu)物(wù)权期待权优先于金钱债权受到保护。且通过检索最高人民(mín)法院和地方高级人民(mín)法院的近期裁判，均从保护实际产权人合法权益出发，以达到案外人执行异议之诉的保护目的。本着同案同判的原则，本案应认定徐某欣具有(yǒu)排除执行的民(mín)事权益。（三）中集哈深公司不属于因商(shāng)事外观产生的，基于信赖利益而保护的债权人范围。商(shāng)事外观主义原则的目的是维护交易安全稳定，落脚点在商(shāng)事交易，当第三人因信赖登记而选择进行商(shāng)事交易的，才可(kě)适用(yòng)该原则保护其信赖利益。曾某外在先订立《最高额保证合同》，当时案涉房屋尚未办理(lǐ)产权登记，商(shāng)品房网签等个人信息也不对外公示，中集哈深公司并非基于信赖曾某外拥有(yǒu)案涉房屋产权或备案登记等而订立该保证合同。（四）原审程序合法，未超出诉讼请求范围进行审理(lǐ)。根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人执行异议之诉是确认之诉加形成之诉的组合，本案中确认徐某欣对案涉房屋享有(yǒu)物(wù)权与排除强制执行之间具有(yǒu)诉讼请求上的同一性，故原审未超诉请审理(lǐ)，不涉及程序违法。

曾某外在本案再审申请审查期间未向本院提交意见陈述。本案再审审理(lǐ)期间其提供书面意见述称，徐某欣因受北京限購(gòu)政策影响无法購(gòu)买案涉房屋，遂商(shāng)议以曾某外名义購(gòu)房并签订代持协议。案涉房屋購(gòu)买、付款、装修均由徐某欣自己进行，房屋也由徐某欣自己使用(yòng)。故案涉房屋所有(yǒu)权人是徐某欣，曾某外只是暂时代持，和房屋无实际关系。

徐某欣一审起诉请求：中止执行（2016）辽01执579号民(mín)事裁定书，解除对位于北京市朝阳區(qū)房产（以下简称案涉房屋）的查封；诉讼费由中集哈深公司承担。主要事实和理(lǐ)由：徐某欣通过与曾某外签订《房产代持协议》，实际付款購(gòu)买案涉房屋并占有(yǒu)使用(yòng)至今。案涉房屋虽登记在曾某外名下，但房屋产权证书不能(néng)等同于所有(yǒu)权，曾某外并非案涉房屋的真实所有(yǒu)权人,无权处分(fēn)房屋，法院将案涉房屋作為(wèi)曾某外财产查封拍卖缺乏法律依据。

一审法院查明的事实：2012年12月20日，徐某欣与曾某外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有(yǒu)权、使用(yòng)权、收益权、处分(fēn)权等一切权利均属于徐某欣；徐某欣以曾某外名义签订案涉購(gòu)房合同及其他(tā)相关配套法律文(wén)件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用(yòng)证登记在曾某外名下；曾某外仅代替徐某欣持有(yǒu)房产，并不享有(yǒu)任何权利，未经徐某欣书面同意，曾某外不得单方处分(fēn)房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均為(wèi)“曾某外”。

2012年12月24日，金某向北京星泰房地产开发有(yǒu)限公司（以下简称星泰房地产公司）支付購(gòu)房款20万元；2013年1月14日至2013年5月14日期间，安凯公司分(fēn)25次向星泰房地产公司支付購(gòu)房款共计23892000元；2013年5月8日，徐某欣向星泰房地产公司刷卡支付購(gòu)房款250万元,上述購(gòu)房款合计26592000元。

2013年3月8日，星泰房地产公司与曾某外签订《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》，约定曾某外購(gòu)买案涉房屋，房屋总价款26592000元，买方签名為(wèi)“曾某外”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理(lǐ)系统网签合同（编号：XF404XXX），双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳區(qū)房屋管理(lǐ)局申请办理(lǐ)房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名為(wèi)“曾某外”。2016年1月8日，曾某外向王某出具《授权委托书》，委托王某代為(wèi)办理(lǐ)案涉房屋的不动产登记相关手续。同年2月19日，案涉房屋所有(yǒu)权登记在曾某外名下,《不动产权证书》编号為(wèi)京（2016）朝阳區(qū)不动产权第0026XXX号。

2014年4月25日，中集哈深公司作為(wèi)委托人、兴业银行股份有(yǒu)限公司沈阳分(fēn)行（以下简称兴业银行）作為(wèi)贷款人与大庆庆然天然气有(yǒu)限公司（以下简称庆然公司）作為(wèi)借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民(mín)币2910万元，用(yòng)于补充流动资金，借款期限6个月。同日，兴业银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额為(wèi)2910万元的连带保证责任，保证范围為(wèi)本金及利息。2016年5月16日，一审法院作出（2015）沈中民(mín)三初字第00152号民(mín)事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判决确定给付之日止，按照中國(guó)人民(mín)银行同期同类逾期贷款利率计付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、马某某承担连带给付责任。

判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。2016年10月17日，一审法院作出（2016）辽01执579号民(mín)事裁定书，查封登记在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一审法院扣划了曾某外名下北京银行股份有(yǒu)限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到庆然公司执行款1825316.07元、1542786.38元的收款收据。

2016年8月27日，案涉房屋办理(lǐ)抵押登记（登记证明编号：京〔2016〕朝阳區(qū)不动产证明第0064XXX号），抵押权人為(wèi)北京银行股份有(yǒu)限公司红星支行，抵押人為(wèi)曾某外。

同年10月14日，徐某欣的专职司机向北京紫维丰停車(chē)管理(lǐ)有(yǒu)限公司朝阳分(fēn)公司交纳案涉房屋的車(chē)位租金14160元。11月4日，徐某欣向燃气公司支付案涉房屋燃气费114元；12月26日，徐某欣向北京正东電(diàn)子动力集团有(yǒu)限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费15676.8元/年度。

2017年4月11日，徐某欣向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2017年4月24日作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回徐某欣的执行异议。

本案诉讼中，一审法院于2017年6月28日分(fēn)别依徐某欣和中集哈深公司申请，委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》《声明书》《授权委托书》中的‘曾某外’三个字系徐某欣所签”和“徐某欣向法院提交的《房产代持协议》签署的具體(tǐ)时间”进行文(wén)检鉴定。2017年8月28日，辽宁仁和司法鉴定中心出具[2017]文(wén)鉴字第0819号文(wén)检司法鉴定意见书，鉴定意见為(wèi)：该三处“曾某外”签名字迹均為(wèi)徐某欣书写；《房产代持协议》中“曾某外”字迹因光照老化失去检验条件，具體(tǐ)签署时间无法确定。双方对徐某欣书写曾某外的鉴定结论无异议。

一审法院认為(wèi)：关于徐某欣与曾某外是否形成借名买房关系的问题。经鉴定，《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》《授权委托书》《声明书》中“曾某外”签名字迹均是徐某欣书写，各方对此均予认可(kě)，结合《房产代持协议》及曾某外庭审自认案涉房屋所有(yǒu)人是徐某欣的情况，可(kě)以证明案涉房屋买卖及权属登记全过程均由徐某欣经办。徐某欣提供了其本人、金某及安凯公司向星泰房地产公司支付约定总房款共计26592000元的付款凭证，结合证人证言可(kě)证实案涉房款由徐某欣支付。徐某欣提供的采暖费等收据及证人证言，证明案涉房屋实际由徐某欣占有(yǒu)使用(yòng)。上述证据互相印证，足以证明徐某欣与曾某外借名买房事实成立。

关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避國(guó)家限購(gòu)政策的行為(wèi)目的及方式均存在不正当性，具有(yǒu)法律上的可(kě)非难性的问题。限購(gòu)政策為(wèi)房地产市场的行政调控管理(lǐ)手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某欣占用(yòng)曾某外的購(gòu)房资格，曾某外即失去購(gòu)房资格，不会导致地區(qū)限購(gòu)政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商(shāng)品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾某外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债務(wù)、损害他(tā)人利益的情形。故不能(néng)因此否定徐某欣对案涉房屋享有(yǒu)的财产权利。

关于徐某欣是否享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益问题。不动产物(wù)权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有(yǒu)证据证明真正权利人时，可(kě)以推翻这种推定，维护事实上的真实。本案中，《房产代持协议》及由徐某欣代曾某外签订的《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐某欣实际支付了全部購(gòu)房款，在查封前交纳了案涉房屋的車(chē)位租赁费等居住费用(yòng)，实际占有(yǒu)使用(yòng)案涉房屋至今。故徐某欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物(wù)权期待权。中集哈深公司并非针对曾某外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾某外的保证责任查封执行曾某外的财产。案涉房屋不是担保物(wù)，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商(shāng)事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。综上，可(kě)以认定徐某欣作為(wèi)案涉房屋实际买受人，享有(yǒu)足以排除强制执行的物(wù)权期待权。

关于本案诉讼费负担问题。徐某欣知道或应当知道将其購(gòu)买房屋登记在曾某外名下将引发的法律风险，曾某外作為(wèi)被执行人不主动履行生效判决，均对酿成本案诉讼存在过错，故案件受理(lǐ)费由徐某欣与曾某外共同负担。综上，依据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)〈中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行案涉房屋；(2017)辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理(lǐ)费191800元，由徐某欣与曾某外共同负担。

中集哈深公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，驳回徐某欣一审诉讼请求；本案诉讼费由徐某欣承担。主要理(lǐ)由：（一）徐某欣未对案涉房屋诉请确权，一审认定确权内容，超出诉讼请求范围，属越权裁判。（二）一审法院认定徐某欣与第三人“存在借名买房关系并合法占有(yǒu)案涉房屋”缺乏证据证明。（三）物(wù)权期待权是确切能(néng)够实现的权利，徐某欣不具購(gòu)房资格，北京市房产登记部门不会為(wèi)其办理(lǐ)变更登记，故徐某欣不存在物(wù)权期待权。（四）中集哈深公司对案涉房屋具有(yǒu)信赖利益，属于商(shāng)事外观主义原则保护的信赖利益债权人。

二审法院另查明：

1.徐某欣与蒋某某系夫妻关系。蒋某某和曾某外是安凯公司的股东，各出资500万元，各占50%股份。2.《Chinacommerce的股东名册》上的股东列有(yǒu)蒋某某名字，股份数量437129，股东资格开始的日期為(wèi)2012年8月13日。3.《RedbabyHK周年申报表》名称栏载明股东為(wèi)ChinacommerceServicesLimited一人。4.天津红孩子商(shāng)贸有(yǒu)限公司工商(shāng)档案中的《企业名称预先核准通知书》载明投资人為(wèi)RedbabyHKLimited一人，投资额3000万美元，投资比例為(wèi)100%，时间為(wèi)2007年11月6日。5.标注日期為(wèi)2012年9月24日的苏宁電(diàn)器股份有(yǒu)限公司（收購(gòu)方）与ChinacommerceServicesLimited（出售方）及北京红孩子互联科(kē)技有(yǒu)限公司、天津红孩子商(shāng)贸有(yǒu)限公司、北京红孩子视線(xiàn)广告有(yǒu)限公司、天津宏品物(wù)流有(yǒu)限公司、北京红孩子信息技术有(yǒu)限公司（标的公司）签订的《收購(gòu)协议书》，收購(gòu)方收購(gòu)出售方持有(yǒu)的标的公司中与其主营业務(wù)相关的权益，及/或收購(gòu)出售方的实质性主营业務(wù)及资产，收購(gòu)价格為(wèi)6600万美元。6.招商(shāng)银行的《收款回单》上载明2013年2月6日红孩子商(shāng)贸有(yǒu)限公司收到苏宁電(diàn)器股份有(yǒu)限公司“收購(gòu)红孩子部分(fēn)交割款”145183500元。7.《企业银行票根》载明，2013年2月7日，天津红孩子商(shāng)贸有(yǒu)限公司向安凯公司付款34751626.71元，用(yòng)途為(wèi)“投资款返还”。8.《阳光上东安徒生花(huā)园入住缴费通知单》载明，房间号為(wèi)31-1-2801业主姓名处為(wèi)空白，日期為(wèi)2013年6月18日。账项说明:物(wù)业服務(wù)费，金额24894.76元，有(yǒu)線(xiàn)電(diàn)视端子安装费，金额1320元，合计26214.76元。物(wù)业公司名称為(wèi)第一太平洋戴维斯物(wù)业顾问（北京）有(yǒu)限公司阳光上东滨河花(huā)园分(fēn)公司（以下简称物(wù)业公司）。物(wù)业公司同日开具的发票上载明：收款单位物(wù)业公司，付款单位（个人）天泰公司，金额合计26214.76元。9.2013年6月21日至2015年7月8日期间，天泰公司多(duō)次以自己的名义向物(wù)业公司缴纳装修管理(lǐ)费、物(wù)业服務(wù)费、垃圾清运费、采暖费、電(diàn)费等。10.2018年8月8日，天泰公司出具《证据材料说明》，证明上述期间内其向物(wù)业公司交纳的各种费用(yòng)，系代徐某欣交纳，并提供了交款发票原件。该说明上加盖天泰公司的公章，没有(yǒu)负责人或制作材料的人员的签字。11.辽宁仁和司法鉴定中心《司法鉴定意见书》关于《房产代持协议》的检验与论证中认定：经检验发现，该检材3页纸的下面均有(yǒu)较大程度的返黄现象，而3页纸张的反面均相对较白，正反老化程度不同，反映出该份检材时间较長(cháng)，经过光照老化的特点。对签名字迹进行气相色谱检测，字迹筆(bǐ)画中未检出挥发性溶剂，很(hěn)可(kě)能(néng)是检材被光照老化造成的。

二审法院认為(wèi)：

（一）关于一审法院是否超出诉讼请求审理(lǐ)的问题。根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，人民(mín)法院在审理(lǐ)执行异议之诉案件时，应当对案外人是否具有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益进行审理(lǐ)和认定，该规定并不以当事人在诉讼中提出请求為(wèi)限。徐某欣虽未请求确认其对案涉房屋享有(yǒu)所有(yǒu)权，一审法院就徐某欣是否享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益进行阐述，在判决书正文(wén)中对徐某欣享有(yǒu)案涉房屋所有(yǒu)权予以认定，但未在判决主文(wén)中裁判。故一审法院对徐某欣是否享有(yǒu)案涉房屋所有(yǒu)权进行的审理(lǐ)和认定，程序正当合法，不属于超出诉讼请求范围进行审理(lǐ)。

（二）关于本案是否存在真实的借名买房关系的问题。首先，根据京政办发[2011]8号文(wén)件及徐某欣名下两套房产的房屋所有(yǒu)权证，在徐某欣以曾某外名义签订《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》时，徐某欣确属于被限購(gòu)的买房人，其再行購(gòu)买房屋确有(yǒu)利用(yòng)他(tā)人名义之可(kě)能(néng)。徐某欣妻子蒋某某与曾某外為(wèi)同一公司股东，各占50%股份互不控股，说明二者关系直至买房期间较為(wèi)融洽，徐某欣选择以曾某外名义購(gòu)买房屋符合情理(lǐ)。其次，徐某欣本人支付了250万元購(gòu)房款和公共维修基金、契税，其余購(gòu)房款来源于徐某欣妻子与曾某外成立的安凯公司。结合《ChinaCommerce的股东名册》、招商(shāng)银行《收款回单》和《企业银行票根》等证据，可(kě)以认定安凯公司收到的34751626.71元，来源于徐某欣妻子蒋某某的股权收購(gòu)款（投资款返还），与曾某外无关，故认定購(gòu)房款系徐某欣夫妻支付相较于认定由曾某外支付，更具证据上的优势。结合一审期间曾某外声明案涉房屋所有(yǒu)权是徐某欣的与己无关以及《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》等文(wén)件中“曾某外”签名经鉴定均為(wèi)徐某欣所写的事实，应当认定案涉房屋确系徐某欣所購(gòu)。第三，徐某欣二审期间提交的入住缴费通知单及诸多(duō)发票等均有(yǒu)原件，结合天泰公司提供的《证据材料说明》，可(kě)以认定上述费用(yòng)的真实付款人及案涉房屋实际占有(yǒu)使用(yòng)人為(wèi)徐某欣，徐某欣与曾某外就案涉房屋存在真实的“借名买房”关系。关于中集哈深公司主张《房产代持协议》不真实的问题，即使排除对该证据的采信，亦不影响通过上述证据和事实认定徐某欣系案涉房屋实际購(gòu)买人的事实。故对中集哈深公司以《房产代持协议》系虚假证据為(wèi)由否认徐某欣系案涉房屋真实購(gòu)买人的主张不予支持。

（三）关于徐某欣是否对借名購(gòu)买的案涉房屋享有(yǒu)物(wù)权或物(wù)权期待权的问题。首先，不动产登记行為(wèi)只能(néng)产生权利推定效力，登记行為(wèi)本身并不产生物(wù)权。根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定，当物(wù)权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况為(wèi)依据认定事实。徐某欣与曾某外就案涉房屋存在借名买房关系，徐某欣也已证明其是案涉房屋实际出资人和占有(yǒu)人，故其主张案涉房屋物(wù)权归属于自己，法院应予支持或对真实权利主體(tǐ)予以审理(lǐ)认定。

其次，案涉房屋的代持行為(wèi)不能(néng)导致物(wù)权丧失。双方通过借名买房的外在形式，将真实物(wù)权登记于借名人名下，是对物(wù)权的处分(fēn)方式，当借名买房的物(wù)权归属发生争议时，真实权利人可(kě)直接向法院请求确认物(wù)权归属。購(gòu)买案涉房屋虽违反了地方政府限購(gòu)规定，但限購(gòu)文(wén)件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有(yǒu)效。现有(yǒu)法律无违反限購(gòu)政策导致物(wù)权消灭的相关规定，亦无证据证明案涉房屋代持行為(wèi)存在恶意转移财产、逃避债務(wù)的情形，故认定徐某欣不享有(yǒu)案涉房屋的物(wù)权，不符合上述司法解释的规定。一审判决认定徐某欣以案涉房屋享有(yǒu)物(wù)权期待权而非物(wù)权系适用(yòng)法律不当，二审法院予以纠正，但认定徐某欣对案涉房屋享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益的裁判结果正确，应予以维持。

（四）关于中集哈深公司对登记在曾某外名下的案涉房屋是否享有(yǒu)信赖利益的问题。曾某外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用(yòng)担保。在该保证法律关系中未涉及案涉房屋，未體(tǐ)现对案涉房屋产生合理(lǐ)信赖。曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未办理(lǐ)不动产登记，网签合同尚未产生法律意义上的物(wù)权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行基于曾某外名下的案涉房屋签订《最高额保证合同》。中集哈深公司申请法院查封，不是基于商(shāng)事交易行為(wèi)，也非基于信赖房屋登记在被执行人名下而作出商(shāng)事交易行為(wèi)、支付对价，无信赖利益可(kě)言。故对中集哈深公司主张其对案涉房屋享有(yǒu)信赖利益应依法执行的上诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理(lǐ)费174760元，由中集哈深公司负担。

本院再审期间，中集哈深公司及徐某欣围绕再审请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。

中集哈深公司提交两组新(xīn)证据：1.《恢复执行申请书》、辽宁省沈阳市中级人民(mín)法院（以下简称沈阳中院）（2016）辽01执579号执行裁定书及协助执行通知书，证明中集哈深公司根据本院提审本案的裁定书向沈阳中院申请恢复执行，沈阳中院于2020年8月5日轮候查封案涉房产。徐某欣在本案提审且案涉房屋已被查封的情况下申请法院强制过户，具有(yǒu)转移案涉标的的故意，该过户不影响本案对徐某欣是否享有(yǒu)对抗执行民(mín)事权益的独立审查。2.《查封登记信息》，证明案涉房屋先后经过沈阳中院、福建省福州市中级人民(mín)法院、北京市朝阳區(qū)人民(mín)法院（以下简称朝阳區(qū)法院）查封或轮候查封，本案提审后沈阳中院又(yòu)轮候查封案涉房屋，恢复到本案待执行状态，徐某欣在本案查封有(yǒu)效的情况下过户案涉房屋，不影响对徐某欣权益能(néng)否对抗执行的独立审查。

徐某欣向本院提交三组新(xīn)证据：1.物(wù)业服務(wù)费、供暖费、水费、電(diàn)费刷卡记录及票据、車(chē)位费收据，证明徐某欣实际持续占有(yǒu)使用(yòng)案涉房屋。2.朝阳區(qū)法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民(mín)初17453号民(mín)事判决书，证明法院生效判决已确认徐某欣与曾某外间代持房产合同关系合法有(yǒu)效，徐某欣系案涉房屋实际权利人，曾某外应配合办理(lǐ)案涉房屋的所有(yǒu)权变更登记手续。3.北京市规划和自然资源委员会于2020年8月26日出具的《不动产权证书》（京[2020]朝不动产权第0052XXX号），证明案涉房屋已变更登记至徐某欣名下，徐某欣為(wèi)案涉房屋的实际权利人和物(wù)权登记公示的所有(yǒu)权人，案涉房屋因登记在曾某外名下而成為(wèi)执行标的的事实基础已丧失。

经质证，中集哈深公司、徐某欣对对方提供的证据的真实性、来源的合法性均无异议，对关联性均持异议。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性以及证据效力结合本院论理(lǐ)具體(tǐ)分(fēn)析。

本院再审对原审法院查明的事实予以确认。

本院另查明：徐某欣名下原有(yǒu)两套房屋，分(fēn)别為(wèi)：1.北京市海淀區(qū)海淀乡肖家河天秀花(huā)园xxx室，建筑面积175.99平方米，设计用(yòng)途為(wèi)住宅，房产登记日期為(wèi)2007年9月3日；2.北京市崇文(wén)區(qū)國(guó)瑞城中區(qū)xxx室，建筑面积152.06平方米，设计用(yòng)途為(wèi)住宅，房产登记日期為(wèi)2007年9月17日。在徐某欣主张其与曾某外签订《房产代持协议》以及其以曾某外名义签订《北京市商(shāng)品房现房买卖合同》时，徐某欣名下已有(yǒu)两套住房。根据《北京市人民(mín)政府办公厅关于贯彻落实國(guó)務(wù)院办公厅文(wén)件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第（十）条关于“对已拥有(yǒu)2套及以上住房的本市户籍居民(mín)家庭、拥有(yǒu)1套及以上住房的非本市户籍居民(mín)家庭、无法提供本市有(yǒu)效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民(mín)家庭，暂停在本市向其售房”的规定，徐某欣当时属于限購(gòu)对象范围。

2018年12月17日，朝阳區(qū)法院接收徐某欣与曾某外合同纠纷一案起诉相关材料，徐某欣以其与曾某外签订《房产代持协议》為(wèi)由，诉称其為(wèi)案涉房屋所有(yǒu)权人，请求判令曾某外配合办理(lǐ)房屋过户登记手续。该案审理(lǐ)期间，朝阳區(qū)法院依徐某欣申请于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝阳區(qū)法院作出（2019）京0105民(mín)初17453号民(mín)事判决书，其中查明：徐某欣提交的北京市朝阳區(qū)不动产登记事務(wù)中心出具的档案材料查询结果显示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注销，（2016）辽01执579号司法查封已于2018年11月9日解除；徐某欣提交的存量房交易服務(wù)平台查询结果显示其申購(gòu)朝阳區(qū)存量住宅的初步核验通过。故朝阳區(qū)法院认定徐某欣依据《房产代持协议》约定要求曾某外配合办理(lǐ)过户登记手续具有(yǒu)事实和法律依据，判决曾某外于判决生效之日起十日内配合徐某欣办理(lǐ)案涉房屋的所有(yǒu)权转移登记手续。判决生效后，朝阳區(qū)法院于2020年8月20日作出（2020）京0105执21643号执行裁定书，裁定：解除案涉房屋的查封；将曾某外名下的案涉房屋过户至徐某欣名下。该院并向北京市朝阳區(qū)不动产登记事務(wù)中心送交该执行裁定书及协助执行通知书，要求办理(lǐ)案涉房屋的解封及过户手续。同年8月26日，北京市规划和自然资源委员会出具京[2020]朝不动产权第0052XXX号《不动产权证书》，其中载明案涉房屋权利人為(wèi)徐某欣。

本院认為(wèi)，本案再审阶段当事人争议的焦点问题為(wèi)：（一）实體(tǐ)上，徐某欣对案涉房屋是否享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益。具體(tǐ)包括：第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐某欣能(néng)否依据规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系成為(wèi)房屋所有(yǒu)权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能(néng)够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。（二）程序上，原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。

关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系。徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订購(gòu)房合同并代為(wèi)签名，其后徐某欣本人支付了250万元購(gòu)房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分(fēn)購(gòu)房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商(shāng)贸有(yǒu)限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收購(gòu)款（投资返还款），作為(wèi)徐某欣的購(gòu)房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可(kě)，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余購(gòu)房款亦由徐某欣实际支付，符合常理(lǐ)，并无不当。况且通过徐某欣提供的物(wù)业费等相关交费单据，可(kě)以证明徐某欣实际占有(yǒu)使用(yòng)了案涉房屋。据此，可(kě)以认定徐某欣在不具备再次購(gòu)房资格的情形下，為(wèi)规避國(guó)家及北京市房地产限購(gòu)政策，通过借用(yòng)曾某外之名进行买房并支付了購(gòu)房款，徐某欣与曾某外之间存在规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系。

关于案涉房屋过户前徐某欣能(néng)否依据规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系成為(wèi)房屋所有(yǒu)权人并排除执行？

2010年4月17日发布的《國(guó)務(wù)院关于坚决遏制部分(fēn)城市房价过快上涨的通知》（國(guó)发[2010]10号），是基于部分(fēn)城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性購(gòu)房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，為(wèi)切实稳定房价、抑制不合理(lǐ)住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性購(gòu)房，切实解决城镇居民(mín)住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的國(guó)家宏观经济政策。该通知授权“地方人民(mín)政府可(kě)根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定購(gòu)房套数。”北京市人民(mín)政府為(wèi)贯彻落实该通知要求而提出有(yǒu)关具體(tǐ)限購(gòu)措施的京政办发[2011]8号文(wén)件，系依据上述國(guó)務(wù)院授权所作，符合國(guó)家宏观政策精神和要求。徐某欣在当时已有(yǒu)两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避國(guó)務(wù)院和北京市的限購(gòu)政策，通过投机性購(gòu)房获取额外不当利益。司法对于此种行為(wèi)如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理(lǐ)住房需求和投机性購(gòu)房快速增長(cháng)，鼓励不诚信的当事人通过规避國(guó)家政策红線(xiàn)获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致國(guó)家房地产宏观调控政策落空，阻碍國(guó)家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外為(wèi)规避國(guó)家限購(gòu)政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系，不能(néng)排除对案涉房屋的执行。

徐某欣依据规避國(guó)家限購(gòu)政策的借名买房合同关系也不能(néng)当然成為(wèi)房屋所有(yǒu)权人。《中华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法》第九条规定：“不动产物(wù)权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有(yǒu)规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物(wù)权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物(wù)权公示原则和不动产物(wù)权登记生效原则，除非法律另有(yǒu)规定外，不动产物(wù)权的变动应履行变更登记程序才能(néng)发生相应的法律效力。《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有(yǒu)证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其為(wèi)该不动产物(wù)权的真实权利人，请求确认其享有(yǒu)物(wù)权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用(yòng)于利用(yòng)虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行為(wèi)导致物(wù)权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用(yòng)曾某外名义签订商(shāng)品房买卖合同、办理(lǐ)相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。

在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可(kě)以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物(wù)权公示之前，借名人尚不能(néng)依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认為(wèi)房屋的物(wù)权人，其所享有(yǒu)的债权请求权也不具有(yǒu)对世效力、排他(tā)效力和绝对效力。这不但符合我國(guó)法律关于物(wù)权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能(néng)直接成為(wèi)案涉房屋的所有(yǒu)权人，不享有(yǒu)排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有(yǒu)物(wù)权或所谓物(wù)权期待权而足以排除执行，认定事实及适用(yòng)法律错误，本院予以纠正。

关于案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能(néng)够排除执行。徐某欣与曾某外之间的借名买房合同虽因规避國(guó)家限購(gòu)政策、违背公序良俗而应认定為(wèi)无效，但徐某欣在其后因消除了限購(gòu)政策障碍并经相关行政机关确认符合申購(gòu)朝阳區(qū)存量住宅条件，已经具备購(gòu)房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底，徐某欣向朝阳區(qū)法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系為(wèi)由请求办理(lǐ)过户登记手续。朝阳區(qū)法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某欣申購(gòu)朝阳區(qū)存量住宅的初步核验通过，符合購(gòu)房政策，判令曾某外配合办理(lǐ)案涉房屋的所有(yǒu)权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成為(wèi)房屋的所有(yǒu)权人。至此，在对曾某外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某欣的案涉房屋，已然不具有(yǒu)事实基础和法律依据，不应予以支持。在本案再审期间，中集哈深公司对朝阳區(qū)法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行為(wèi)以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理(lǐ)范围，中集哈深公司可(kě)另行依法主张权利。

关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。保证担保属于人保，具有(yǒu)人身信赖性和责任财产可(kě)变性等特点，區(qū)别于物(wù)的担保中针对某一特定物(wù)而设立的担保。中集哈深公司作為(wèi)保证债权人，在同曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾某外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理(lǐ)据，明显不能(néng)成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。

关于原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。案外人执行异议之诉中，人民(mín)法院认定案外人排除执行的主张是否成立，必然要对案外人是否享有(yǒu)相关民(mín)事权益、享有(yǒu)何种民(mín)事权益作出认定判断，这是裁决执行异议诉请是否成立的前提和基础。本案中，徐某欣在起诉时未提出确权的诉讼请求，原审判决在论理(lǐ)部分(fēn)对徐某欣是否就案涉房屋享有(yǒu)实體(tǐ)权益进行论述，但并未在判决主文(wén)中作出确权判决，不存在超诉请裁判的程序违法情形。中集哈深公司的此项主张缺乏事实基础，本院不予支持。

综上，徐某欣為(wèi)规避國(guó)家限購(gòu)政策而借名买房，有(yǒu)违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定為(wèi)无效，但其嗣后通过消除限購(gòu)政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成為(wèi)案涉房屋所有(yǒu)权人。在本院裁定提审后出现的新(xīn)事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾某外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某欣的房屋，缺乏理(lǐ)据，不应支持。原审判决适用(yòng)法律虽有(yǒu)错误，但徐某欣已经取得案涉房屋的所有(yǒu)权，足以排除法院的执行。故此，本院依照《中华人民(mín)共和國(guó)合同法》第七条、《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

维持辽宁省高级人民(mín)法院（2018）辽民(mín)终211号民(mín)事判决。

本判决為(wèi)终审判决。

审 判   長(cháng)　 郃中林

审 判   员　 王富博

审 判   员　 余晓汉

审 判   员　 张　艳

审 判   员　 李赛敏

二〇二〇年十二月二十六日

法 官 助 理(lǐ) 彭   娜

书 记   员    黄婷婷

附：本期文(wén)章选编者简介

 王庆社，山(shān)东泰安人，法學(xué)本科(kē)、研究生分(fēn)别毕业于山(shān)东大學(xué)、西南政法大學(xué)，华商(shāng)律师事務(wù)所（总部）合伙人，深圳市山(shān)东商(shāng)会法工委主任，具有(yǒu)10年法院工作经历。

主要执业领域：1、公司诉讼等重大民(mín)商(shāng)事争议；2、公司治理(lǐ)与运营（含公司法律顾问、公司合规、股权治理(lǐ)）；3、公司投融资、并購(gòu)、重组；4、刑事业務(wù)。

联系方式：执业机构：华商(shāng)律师事務(wù)所，電(diàn)话：136 8686 1872 （微信同号），办公地址：深圳市福田區(qū)深南大道4011号港中旅大厦21-25层