文(wén)章来源：最高人民(mín)法院司法案例研究院

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       实践中，越来越多(duō)的人因為(wèi)自住或者经营的需求而选择租赁他(tā)人房屋，但由于各种原因，租赁纠纷也层出不穷。本文(wén)系统总结了房屋租赁合同中涉及的30个常见性问题，供大家在处理(lǐ)相关事務(wù)时参考。

       1.房屋租赁合同最長(cháng)不得超过多(duō)少年?

       根据民(mín)法典第705条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分(fēn)无效。实務(wù)中，不少当事人利用(yòng)空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可(kě)以通过筆(bǐ)迹鉴定来判断形成时间。

       2.房屋租赁合同一定要采用(yòng)书面形式吗？

      根据民(mín)法典第707条规定，租赁期限為(wèi)六个月以上的，应当采用(yòng)书面形式。当事人未采用(yòng)书面形式，无法确定租赁期限的，视為(wèi)不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可(kě)以随时解除，但应在合理(lǐ)期间内通知对方。

       3.承租人不按照约定方法使用(yòng)租赁房屋的，出租人可(kě)以解约吗？

      根据民(mín)法典第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物(wù)的性质使用(yòng)租赁物(wù)，致使租赁物(wù)受到损失的，出租人可(kě)以解除合同并请求赔偿损失。

       4.因维修房屋而影响承租人使用(yòng)的，承租人可(kě)以要求出租人减少租金吗？

       根据民(mín)法典第713条规定，因维修租赁物(wù)影响承租人使用(yòng)的，应当相应减少租金或者延長(cháng)租期。

       5.承租人可(kě)以擅自对出租房进行装修吗？

       根据民(mín)法典第715条规定，承租人经出租人同意，可(kě)以对租赁物(wù)进行改善或者增设他(tā)物(wù)。否则，出租人可(kě)以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

       6.承租人可(kě)以将房屋转租他(tā)人吗？

       根据民(mín)法典第716条的规定，承租人经出租人同意，可(kě)以将租赁物(wù)转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有(yǒu)效；第三人造成租赁物(wù)损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可(kě)以解除合同。

       7.出租人同意转租必须是明示吗?

       根据民(mín)法典第718条的规定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视為(wèi)同意转租。

       8.次承租人可(kě)以代承租人向出租人支付租金吗?

       可(kě)以。根据民(mín)法典第719条的规定，代為(wèi)支付的租金，可(kě)冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多(duō)付部分(fēn)，还可(kě)以向承租人追偿。

       9.没有(yǒu)约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？

       根据民(mín)法典第721条规定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

       10.什么是“买卖不破租赁”？

       根据民(mín)法典第725条的规定，租赁物(wù)在承租人按照租赁合同占有(yǒu)期限内发生所有(yǒu)权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有(yǒu)效。

       11.承租人法定解除租赁合同的情形有(yǒu)哪些？

       根据民(mín)法典第724条的规定，有(yǒu)下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物(wù)无法使用(yòng)的，承租人可(kě)以解除合同：

       （一）租赁物(wù)被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

       （二）租赁物(wù)权属有(yǒu)争议；

       （三）租赁物(wù)具有(yǒu)违反法律、行政法规关于使用(yòng)条件的强制性规定情形。

       12.什么是承租人的“优先購(gòu)买权”？

       根据民(mín)法典第726条的规定，出租人要出售房屋的，应在合理(lǐ)期限内通知承租人，承租人享有(yǒu)以同等条件优先購(gòu)买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确表示購(gòu)买房屋的，视為(wèi)放弃该权利。出租人不履行通知义務(wù)，妨害承租人行使该权利，可(kě)以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有(yǒu)人行使优先購(gòu)买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

       因优先購(gòu)买权不能(néng)脱离承租权单独存在，故承租人将房屋转租的，承租人不再享有(yǒu)优先購(gòu)买权。

       13.承租人在订立合同时已经知道租赁物(wù)质量不合格，可(kě)以随时解除吗？

       可(kě)以，但需证明租赁物(wù)危及承租人的安全或健康。

       14.承租人死亡，与其生前共同居住的人或者共同经营人可(kě)以要求继续租赁房屋吗？

       可(kě)以，其可(kě)以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

       15.什么是承租人的“优先承租权”？

       根据民(mín)法典第734条的规定，租赁期限届满，房屋承租人享有(yǒu)以同等条件优先承租租赁物(wù)的权利。

       16.哪些房屋不得出租？

       根据《商(shāng)品房屋租赁管理(lǐ)办法》第6条的规定，违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，违反规定改变房屋使用(yòng)性质的房屋，其他(tā)法律法规规定禁止出租的房屋不得出租。

       17.出租房屋被拆迁的，如何处理(lǐ)？

       房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方在房屋租赁合同中约定了房屋被征收或被拆迁时的处理(lǐ)办法的，按照约定处理(lǐ)。没有(yǒu)约定的，根据法律规定处理(lǐ)。

       18.房屋租赁合同无效的，还要付房租吗？

       需要支付房屋占有(yǒu)使用(yòng)费。就未取得建设工程规划许可(kě)证或者未按照建设工程规划许可(kě)证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有(yǒu)使用(yòng)费。

       19.一房多(duō)租的情况下，如何确定履行合同的承租人?

       根据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》第5条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有(yǒu)效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民(mín)法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有(yǒu)租赁房屋的;(二)已经办理(lǐ)登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能(néng)取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民(mín)法典的有(yǒu)关规定处理(lǐ)。

      首先，看谁先占有(yǒu)房屋，谁先占谁使用(yòng);其次，若都未占有(yǒu)的，看谁办理(lǐ)了登记备案，谁先办登记谁使用(yòng);第三，若都未占有(yǒu)也未办登记的，看哪份合同成立在先，谁先“成立”谁使用(yòng)。

       20.租赁合同无效时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？

       根据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》第7条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物(wù)，出租人同意利用(yòng)的，可(kě)折价归出租人所有(yǒu);不同意利用(yòng)的，可(kě)由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

       已形成附合的装饰装修物(wù)，出租人同意利用(yòng)的，可(kě)折价归出租人所有(yǒu);不同意利用(yòng)的，由双方各自按照导致合同无效的过错分(fēn)担现值损失。

       21.租赁合同期满或解除时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？

       根据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》第8条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有(yǒu)约定外，未形成附合的装饰装修物(wù)，可(kě)由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

       22. 租赁合同解除时，经出租人同意情况下已形成附合的装修物(wù)该如何处理(lǐ)？

       首先应看双方就此问题有(yǒu)无约定，有(yǒu)约定的从其约定，无约定的，人民(mín)法院按照下列情形分(fēn)别处理(lǐ)：

       (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

       (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用(yòng)的，应在利用(yòng)价值范围内予以适当补偿;

       (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

       (四)因不可(kě)归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分(fēn)担。法律另有(yǒu)规定的，适用(yòng)其规定。

       23.房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有(yǒu)权变动，承租人还能(néng)否请求房屋受让人继续履行原租赁合同？

       不能(néng)。但是根据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》第15条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债務(wù)，应当在合理(lǐ)期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先購(gòu)买房屋的，人民(mín)法院应予支持。

       24.没有(yǒu)取得不动产权证的情况下即出租房屋的，房屋租赁合同有(yǒu)效吗？

       除非是因未取得合法建设手续导致不能(néng)获得不动产权证外，此类合同有(yǒu)效。

       25.能(néng)否以租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格為(wèi)由，要求确认房屋租赁合同无效？

       不能(néng)，除非此类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。

       26.承租人与第三人恶意串通损害了承租人的优先購(gòu)买权，可(kě)以起诉要求确认合同无效吗？

       可(kě)以。

       27.出租人违约，承租人可(kě)以要求出租人赔偿哪些损失？

       因出租人违约导致合同解除，承租人可(kě)以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用(yòng)。租赁房屋用(yòng)于商(shāng)业用(yòng)途的，承租人还可(kě)要求出租人赔偿其合理(lǐ)期间内的经营损失。

       28.承租人违约导致合同解除，出租人可(kě)要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失吗？

       可(kě)以。

       29.哪些情形下，出租人有(yǒu)权单方解除租赁合同？

      （1）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物(wù)的性质使用(yòng)租赁物(wù)，致使租赁物(wù)受到损失的，出租人可(kě)以解除合同并请求赔偿损失。（《民(mín)法典》第711条）

     （2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可(kě)以解除合同。（《民(mín)法典》第716条第2款）

     （3）承租人无正当理(lǐ)由未支付或者迟延支付租金的，出租人可(kě)以请求承租人在合理(lǐ)期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可(kě)以解除合同。（《民(mín)法典》第722条）

       30.房屋租赁合同纠纷中，如何追加第三人参加诉讼？

     （1）因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民(mín)法院可(kě)以通知次承租人作為(wèi)第三人参加诉讼。

     （2）因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民(mín)法院应当通知出租人作為(wèi)第三人参加诉讼。

 

附：本期文(wén)章选编者简介

       王庆社，山(shān)东泰安人，法學(xué)本科(kē)、研究生分(fēn)别毕业于山(shān)东大學(xué)、西南政法大學(xué)，华商(shāng)律师事務(wù)所（总部）合伙人，深圳市山(shān)东商(shāng)会法工委主任，具有(yǒu)10年法院工作经历。

       主要执业领域：1、公司诉讼等重大民(mín)商(shāng)事争议；2、公司治理(lǐ)与运营（含公司法律顾问、公司合规、股权治理(lǐ)）；3、公司投融资、并購(gòu)、重组；4、刑事业務(wù)。

        联系方式：执业机构：华商(shāng)律师事務(wù)所，電(diàn)话：136 8686 1872 （微信同号），办公地址：深圳市福田區(qū)深南大道4011号港中旅大厦21-25层